Перечень – не приговор

Неправильную оценку объектов недвижимости предприятий можно оспорить

24 апреля 2018

Включение здания в перечень объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости, можно оспорить. Как это сделать, на примерах из судебной практики объясняет наш эксперт – кандидат юридических наук, генеральный директор консалтингового центра MGP Павел МЕДВЕДЕВ.

Обрушилась лавина

Напомним, что кадастровая стоимость объекта стала использоваться  для расчета налога на недвижимость предприятий на основании статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Нововведение зафиксировано и в региональном законодательстве -  для Москвы это закон № 64 «О налоге на имущество организаций». В результате нового подхода у многих московских предприятий налоговая нагрузка выросла в десятки раз!

Включение зданий в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее --«Перечень»),  производится с 2014 года. Правила игры постоянно меняются: ежегодно критерии классификации объектов пересматриваются, в результате в Перечень включается все больше объектов, а налоговая нагрузка растет, как лавина. В 2014 году в Перечень входило 1 816 объектов, в 2015 – 5 386, в 2016 – 7 183, а в 2017 -- 23 835 объектов! За четыре года -- рост в 13 раз!

 

Заводоуправление и  офис: две большие разницы

Особенно остро стоит проблема для производственных предприятий столицы. Департаменты правительства Москвы, Госинспекция по недвижимости, а вслед за ними и налоговые органы неправильно квалифицируют здания заводоуправлений, лабораторно-исследовательских корпусов. Их рассматривают как административно-деловые центры, в которых размещены офисные помещения. В результате налог на эти объекты недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости.

Объект недвижимости  может попасть в Перечень по двум причинам:

в результате классификации по виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание (неважно, арендуемый участок или собственный);

в результате фактического использования здания под офисы, объекты торговли и бытового обслуживания (причем, не только собственником зданий, но и арендаторами).

 

Каков ваш вид?

Оспаривать включение в Перечень непросто, однако можно извлечь полезные для налогоплательщика выводы из судебной практики.

Необходимо учесть: если виды разрешенного использования земельного участка были ошибочно установлены распоряжением правительства Москвы, то успешное оспаривание такого распоряжения в арбитражном суде дает хорошие основания для исключения объектов недвижимости из Перечня.

Если же распоряжение правительства Москвы не оспорено, то суд не сможет вынести решение в пользу налогоплательщика.

В случае смешанного назначения участка (и для производственных целей, и для размещения общественно-деловых объектов) тоже есть возможность устранить повышенную налоговую нагрузку.

Если земельный участок предоставлен «для проектирования и строительства многофункционального комплекса зданий», то старые строения, расположенные на нем, предназначенные под снос и фактически не используемые под офисы, объекты бытового обслуживания, общественного питания и торговли, будут также исключены судом из Перечня (как это установил Верховный суд РФ по административному иску  «Гостиничного комплекса «Мир»).

Фактическое использование земельного участка, безусловно, может иметь решающее значение для изменения вида разрешенного использования.

 

Драматический акт

При классификации фактического использования объекта важно прежде всего как используется здание, а не кто его использует. Если собственник сдает строение или большую часть его помещений в аренду производственным компаниям, то такое здание не будет признано подлежащим включению в Перечень.

 

Подобные случаи не раз рассматривались в судах. Например, в ходе рассмотрения административного искового заявления АО «Мельничный комбинат №3» судом было установлено, что один из корпусов истца находится в аренде у компании, основным видом деятельности которой является производство теле-, радио- продукции. Суд справедливо посчитал, что такие помещения не могут расцениваться как офисные, так как неразрывно связаны с производственным процессом.

Вид фактического использования объекта определяет Госинспекция. В большинстве случаев она принимает решение, осматривая объект.

Для заключения Госинспекции определяющим является фактическое использование не менее 20% общей площади объекта. Итогом работы инспекторов является единственный документ – акт о фактическом использовании объекта недвижимости для целей налогообложения. Акт может содержать один из двух выводов: объект недвижимости  фактически используется или не используется для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

 

«И опыт, сын ошибок трудных..»

Как показывает практика общения с предприятиями Москвы, сотрудники Госинспекции не принимают во внимание вид деятельности компании. Инспекторы совершают процедурные и методологические ошибки в нарушение методики осмотра, утвержденной постановлением правительства Москвы 257, квалифицируя использование помещений только исходя из наличия компьютера и рабочего стола в помещении («офис») или определяя фактическое использование исключительно из данных БТИ (в подобных случаях склады превращаются в столовую, а музейные помещения - в коридор).

 

Нередки случаи, когда по итогам разных проверок одного и того же здания, помещения в котором не перестраивались и функциональное назначение которых не менялось, в расчетах и выводах содержатся разные пропорции офисных и неофисных площадей. А ведь такой акт о фактическом использовании здания принимается судами как основное доказательство при рассмотрении вопроса об исключении строения из Перечня!

Обратите внимание, отдельно оспорить положения такого акта, проверить в судебном порядке его соответствие методике осмотра на основании процедурных нарушений при проведении проверки невозможно — документ не является нормативным и может быть пересмотрен только в административном порядке путем подачи повторного заявления.

Итак, если по итогам разных проверок одного и того же здания Госинспекцией в расчетах и выводах содержатся разные выводы о пропорции офисных и неофисных площадей, мы советуем компаниям следующее.

Во-первых, тщательно собирать документацию по каждой проверке Госинспекции – от поручения на проверку до получения копии акта о фактическом использовании здания.

Во-вторых, фиксировать время, дату и персональный состав пришедших на предприятие контролирующих лиц.

В-третьих, самостоятельно или с помощью экспертов провести проверку содержания акта о фактическом использовании здания:

на предмет правильной классификации каждого помещения;

на предмет соответствия утвержденной методике всех расчетов, сделанных Госинспекцией.

 

Все данные о процедурных и методических недостатках, допущенных в ходе проверки, а также об ошибках, занесенных в акт о фактическом использовании объекта, помогут при оспаривании в суде включения в Перечень.

Противоречивые и недостоверные данные, содержащиеся в отчетах, выводы о фактическом использовании, резко контрастирующие с реальной деятельностью предприятия, являются весомым аргументом при споре с чиновниками в Московском городском суде.

Иная ситуация, если акт о фактическом использовании здания был изначально с отрицательным выводом для предприятия, и повторного положительного акта осмотра не было. Или еще хуже – если повторный акт опять установил, что здание подлежит включению в Перечень.

Такие ситуации встречаются часто. В подобных случаях рекомендуется сделать следующее. Надо провести независимое экспертное обследование объекта и получить независимый экспертный отчет о фактическом использовании объекта. Как правило, при проведении обследования используются и методика проведения осмотра, утвержденная постановлением № 257, и выводы судебной практики. (инспекторы Госинспекции в большинстве своём этого не делают). Такие  экспертные заключения успешно принимаются судами в качестве доказательства фактического использования здания.

 

Необходимо также собрать все документы, касающиеся видов деятельности истца. Ясно, что среди этих видов деятельности не должно быть оказания бытовых услуг и услуг по организации общественного питания; торговли, сдачи офисов в аренду. Хорошо, если виды деятельности будут подтверждаться наличием лицензий, заключенными договорами, наконец, уставом и присвоенными кодами ОКВЭД.

С подобным иском, например, в 2017 году в Московский городской суд обратилось НПО «Наука», чье заводоуправление было необоснованно включено в Перечень. Суд счел возможным удовлетворить иск, так как истцом были представлены все вышеперечисленные документы, из которых явно следовало производственное использование объекта. Более того, аргументированная и взвешенная позиция истца позволила избежать апелляционного обжалования решения суда первой инстанции, а в дальнейшем и позволила исключить объект из Перечня на 2018 год во внесудебном порядке.

Отрицательным результатом рассмотрения обращения истца может послужить пример одного из предприятий Москвы, которое занимается ремонтом автомобилей. Фактически оказывая услуги физическим и юридическим лицам, заявитель получил отказ в удовлетворении иска, так как ни суд, ни Госинспекция не смогли разграничить площади, на  которых оказывались бытовые услуги, и которые использовались для ремонта коммерческого автотранспорта. Отметим, что подобной ситуации можно было избежать, правильно оформляя документы, а также диверсифицируя направления деятельности компаний, находящихся в управлении истца.

Еще один важный вывод, к которому приводит судебная практика. Истец должен быть готов подтвердить факты использования здания в едином производственном процессе и размещения в нём служб, напрямую связанных с производством. Кабинеты бухгалтерии, отделов продаж, кадров, юридической и иных подобных служб Госинспекция  безальтернативно  относит к офисным площадям.

 

А между тем суды чётко относят эти помещения именно к кабинетам (термин, используемый в технической документации). Если существуют некие «связующие» конструктивные особенности  производственного объекта -- например, здание заводоуправления соединено с цехами переходами, или если есть огороженный охраняемый периметр территории с ограниченным контролируемым доступом к спорному зданию -- такие факты также надо использовать в своей аргументации.

 

За «Свободу»

Надо отметить, что даже решение суда в пользу истца, требующего исключения объекта из Перечня, не гарантирует скорого успеха.

 

В судебной практике есть случаи, когда налогоплательщики вынуждены ежегодно обращаться в Мосгорсуд по исключению одного и того же здания из Перечня. Пример -- процессы между правительством Москвы и АО «Косметическое объединение «СВОБОДА».

 

Предприятие методично, каждый год, исключает свое здание заводоуправления из действующих редакций Перечня (на 2015, 2016, 2017 годы), а Правительство Москвы на основании ежегодных осмотров Госинспекции регулярно добавляет это здание на следующий же год. Такая последовательная и принципиальная позиция принесла в 2018 году свои плоды — отдельным постановлением (№225-ПП) объект АО «Косметическое объединение СВОБОДА» был исключен из текущей редакции Перечня.

 

Не надо сюрпризов!

Настоятельная рекомендация предприятиям: ежегодно отслеживать новую редакцию Перечня на предмет появления в нем своих объектов недвижимости, чтобы избежать налоговых сюрпризов.

 

Если же ваше здание все-таки попало в Перечень (неважно, впервые или повторно), надо предельно оперативно, самостоятельно или с помощью экспертов, оценить свои перспективы в суде на основе имеющихся доказательств. И если перспективы существуют – обязательно добиваться справедливости.

  • Grey Vkontakte Icon
  • Grey Google+ Icon
  • Grey Twitter Icon
  • Grey LinkedIn Icon
  • Grey Facebook Icon

© 2023 Деловой подход.  Сайт создан на Wix.com