С НДС или без

О кадастровой стоимости: сплошной «дуализм»

01 июня 2018

«Когда множатся законы и приказы, растет число воров и разбойников», - сказал древний китайский философ Лао-Цзы. А что бывает, когда множится толкование законов? Тогда действует другая формула, более известная не в Поднебесной, а в наших краях: «Закон – что дышло, куда повернул, туда и вышло». Похоже, примерно по этой формуле развивается ситуация с правомерностью включения НДС в кадастровую стоимость.

 

Принципы и практика

В начале 2000-х годов в нашей стране проходила налоговая реформа (её идеологом принято считать бывшего замминистра финансов Сергея ШАТАЛОВА), в числе ключевых принципов были провозглашены и такие: прямое действие законов, отсутствие неоднозначности их толкования, отсутствие отсылок к другим законам и подзаконным актам.

К сожалению, на практике зачастую закон может быть истолкован самым непредсказуемым образом, а суды трактуют одну и ту же норму по-разному при повторных рассмотрениях. Подтверждение этого – вопрос о правомерности включения НДС в кадастровую стоимость. А что такое кадастровая стоимость и при чем же здесь НДС?

Кадастровая оценка стоимости объектов недвижимости была введена в нашей стране (а в других странах существовала и раньше), чтобы приблизить эту оценку к адекватной, объективной, рыночной стоимости объекта. Например, Википедия дает такое определение кадастровой стоимости: «рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

От древности до наших дней

Слово «кадастр» происходит от французского cadastre -- список, реестр, перечень. С давних времен составлялись списки объектов недвижимости – например, участков земли. Возникновение понятия кадастра связано с установлением границ земельных участков и существует со времена Древнего Египта (3000 г. до н. э.). Сам термин «кадастр» появился со времён римского правителя Августа (27 г. до н. э.), при котором была утверждена единица учёта сбора дани за землю — caputigum. Была также введена перепись населения — caputigum registrum. С течением времени эти два слова слились в одно, и получился capitastrum, который постепенно превратился в catastrum.

Во многих странах существуют кадастровые перечни всех объектов недвижимости, где указана их рыночная стоимость. На основе неё исчисляется  размер налога на объект недвижимости. Как формируется этот налог, указано в Налоговом кодексе РФ (ст. 378.2).

Суд поставил точку

В российской практике введение кадастровой оценки привело к ряду проблем: например, оценщики зачастую ошибочно классифицируют объект недвижимости, а кадастровую стоимость завышают – устанавливают выше рыночной. Да еще и приплюсовывают к ней НДС, причем не на стадии продажи объекта, а на стадии его эксплуатации. Собственники считают это несправедливым и обращаются в суды. А в решениях судов до недавнего времени была неопределенность.

Вот что писали об этом «Ведомости» 3  мая 2017 года: «У судов нет единого подхода к тому, стоит ли учитывать налог на добавленную стоимость (НДС) при установлении кадастровой стоимости, говорится в письме Минэкономразвития в Верховный суд, отправленном в конце апреля…».

В этой же публикации «Ведомости» приводили мнение эксперта: «НДС не должен включаться в кадастровую стоимость, считает юрист HEADS Consulting Александра Елизарова. Налоговое законодательство не учитывает НДС при определении стоимости или цены, это платеж, возникающий только при совершении сделки с имуществом, объясняет Елизарова. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, даже если она приближена к рыночной, определяется никак не в результате реализации объектов, а значит, можно согласиться с позицией Минэкономразвития, что вопрос о включении или невключении НДС ставить некорректно».

И вот суды пришли к пониманию вопроса. В очередной статье на эту тему, опубликованной ровно через год (3 мая 2018), «Ведомости» сообщают: «Кадастровая стоимость была предметом споров бизнеса, налоговых органов и даже судов – включает ли она налог на добавленную стоимость (НДС) или нет. В феврале Верховный суд наконец поставил точку в спорах – кадастровая стоимость не должна включать НДС. А Минфин поддержал его позицию в своем письме».

В статье приводится и мнение эксперта, подкрепляющее изложенную позицию суда: «НДС возникает только в ситуации, когда происходит реализация объекта, говорит руководитель налоговой практики «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Сергей Калинин: «Цена объекта должна идти без НДС, а НДС появляется только в сделках с ним». Во всех остальных случаях, в том числе при выплате налога на имущество, стоимость объекта не должна включать НДС».

Казалось бы, решение найдено. Это, кстати, отражено не только в СМИ, но и в юридическом справочном ресурсе garant.ru : «ФНС России согласилась с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258. Суд указал, что рыночная стоимость недвижимости, определенная в качестве кадастровой, устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть реализован. Но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без реализации объекта недвижимости не является поводом для включения НДС в кадастровую стоимость. "Вывод о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основан на неправильном толковании норм права", – отметил Суд.

Аналогичной позиции придерживается и Минфин России, о чем свидетельствуют пояснения, приведенные в письме от 23 апреля 2018 г. № 03-05-04-01/27451».

Сплошной дуализм

Ясно сказано: определение рыночной стоимости без реализации объекта не является поводом для включения НДС  в кадастровую стоимость. Несмотря на это, бизнес продолжает испытывать беспокойство в связи с практикой кадастровой оценки и включения в нее налога на добавленную стоимость. Почему?

Об этом шла речь на совещании, организованном Московской конфедерацией промышленников и предпринимателей  (http://www.mkppr.ru). Оно состоялось 29 мая на площадке одного из предприятий столицы -- ЗАО «Горизонт». По инициативе  генерального директора этого предприятия Александра ТИМОЩЕНКО и был вынесен на обсуждение данный вопрос, пояснила заместитель председателя МКПП (р) Ольга ТЕРЕНТЬЕВА.

Как стало ясно из обсуждения, некоторые эксперты и оценщики по-прежнему настаивают на включении НДС в кадастровую стоимость. Например, исполняющий обязанности гендиректора ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» Дмитрий КОВАЛЕВ высказал, как он выразился, «личную позицию»: «рыночная стоимость должна содержать НДС». Правда, при этом Ковалев считает, что последнее слово в споре должно быть за законодателем: «Нам законодатель должен однозначно сказать – с НДС или нет». 

К законодателям отсылает и управляющий партнер «Consul Group» Сергей ПИВОВАРЧУК: «Изменить на следующий год формулировку в Налоговом кодексе – это меньшее из зол»; «Сейчас законодатели должны сильно задуматься над этой формулировкой».

Почему они должны задуматься? Потому что, утверждается в презентации «Consul Group», «Налоговым кодексом прямо не предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС».

Однако Налоговый кодекс (ст. 378.2) прямо не предусматривает и включения НДС в кадастровую стоимость! Кроме того, в презентации той же консалтинговой компании «Consul Group» приводится фраза из письма Федеральной налоговой службы от 26 апреля 2018 года: «Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. Выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права».

Профессор НИУ МГСУ Кирилл КУЛАКОВ так определил ситуацию с вопросом о включении НДС в кадастровую стоимость: «Дуализм». По его словам, «вопрос не решен».

 

Обратимся к регулятору

Ольга Терентьева, проводившая совещание, предложила выход из всего этого «дуализма». По ее словам, надо посмотреть на проблему свежим взглядом. «Мы ее излишне усложнили» - резюмировала она.

Поскольку «письма – это не закон, они трактуют ситуацию», а  «суд может три раза рассматривать, и каждый раз принимать разные решения», вопрос может решить только регулятор, считает Ольга Терентьева. Она предложила подготовить обращение предпринимателей в Минэкономразвития. Цель – «облегчить ситуацию, и с правовой точки зрения, и с практической».

Ольга Терентьева напомнила еще об одном аспекте проблемы: налогообложение объектов недвижимости – это «единый правовой комплекс», и он должен регулироваться единообразно», а в стоимости квартир и земли «НДС не сидит».

Московской конфедерации промышленников и предпринимателей уже не раз удавалось «облегчить ситуацию» для предприятий, обращаясь в органы власти разного уровня. Получается, подобные обращения -- это единственное, что можно сделать в условиях недостаточно качественных законов: их неоднозначности, возможности широкой трактовки, зачастую  в сторону ухудшения положения бизнеса.

 

Валенок как эталон удобства и простоты

Главный вывод, который напрашивается по итогам совещания: законодательство по оценке недвижимости далеко от совершенства. А в идеале должно быть простым и удобным -- скажем, как продукция предприятия «Горизонт», мягкие и теплые валенки. И если оно все же будет дорабатываться, то должно наконец четко соответствовать простым принципам: кадастровая стоимость недвижимости не может превышать рыночную, поскольку и придумана для адекватной, рыночной оценки этой самой недвижимости. А налог на добавленную стоимость не может взиматься с товара, который в данный момент не продается – это противоречит экономической сущности  данного налога.

 

Сущность же заключается в следующем:  НДС – это часть стоимости товара, работы или услуги, которая создаётся на всех стадиях их производства и вносится в бюджет по мере реализации. А когда нет реализации – откуда взяться НДС?

Любовь КИЗИЛОВА

Иллюстрации: совещание на площадке ЗАО "Горизонт"; простая и удобная продукция предприятия.

Фото "Свой проект"