"Вектор движения правильный…"

Реформы в строительстве: перспективы

для малого бизнеса

02 декабря 2017

Рынок жилищного строительства вступает в стадию реформ. Планируется поэтапный отказ от долевого строительства и переход к более цивилизованному, проектному финансированию. Для граждан, покупающих жилье, снизятся риски. Выиграют и банки.   А вот последствия для малого бизнеса пока не самые радужные – возможно перераспределение  сил на строительном рынке в пользу крупных игроков. Выход – «необходимы длинные недорогие деньги», считают эксперты.

 

«Резкого движения не будет»

Резкого отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию не планируется, заявил журналистам в пятницу министр строительства и ЖКХ России Михаил МЕНЬ в рамках Форума региональных строителей, прошедшего на площадке «Деловой России». В Форуме приняли участие представители более 50 регионов, уточняется на сайте бизнес-организации.

"Никакого резкого движения не будет. Поручение содержит в себе создание поэтапного плана-графика",- сказал министр.

Ранее президент России обозначил сроки перехода от долевого механизма финансирования строительства жилья к кредитному. Он поручил правительству совместно с ЦБ и АИЖК утвердить "дорожную карту" по "поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан", напоминает Интерфакс.

 «Чтобы говорить с застройщиками из регионов»

Выступая на Форуме региональных строителей, министр пояснил цель его проведения: чтобы говорить с застройщиками из регионов о тех изменениях, которые происходят. Он сформулировал суть реформ как переход «к более цивилизованной модели». Сейчас 80% «всей индустриалки» строится с помощью привлечения средств граждан, пояснил Михаил Мень в своем выступлении на пленарном заседании форума.

Граждане не должны выполнять функции банков. Настало время серьезных реформ строительного рынка.

При этом банки должны ответить, за какой срок и на каких условиях, по какой стоимости денег они готовы эту сумму заместить (те 3,5 трлн. руб., которые граждане инвестировали в строительство жилья в России), отметил министр. А стоимость денег отражается на цене квадратного метра жилья.

 

Механизм финансирования, который действовал на нашем рынке в последние годы, выглядит довольно странно. Вообще-то вряд ли где-то еще в развитых странах покупатели жилья кредитуют строителей из собственных средств, причём по сути безо всяких реальных гарантий, на свой страх и риск. Нередко людей попросту кидали, они оставались без денег и без жилья. Термин «обманутые дольщики» прочно вошел в языковый обиход современной России, хотя вряд ли нечто подобное можно представить в других языках.

 

Совершенно справедливо заметил, выступая на пленарном заседании, член координационного совета «Деловой России» Владимир КОШЕЛЕВ, что «гораздо сложнее в мире, чем у нас, собрать деньги с граждан и не достроить». Владимир Кошелев поддержал реформы: «Надо уйти на безрисковую модель».

 

Есть время «что-то отшлифовать»

Однако всё дело в том, как перераспределятся риски, считают некоторые участники форума. Один из выступавших с вопросом на пленарном заседании высказал тревогу о судьбе малого бизнеса, который в результате реформы пострадает, поскольку его «накрывают мощным регулированием». На это министр ответил: «Давайте предложения – есть время что-то отшлифовать».

Наверно, действительно придется «что-то отшлифовать». В кулуарах форума довелось услышать и другие мнения о судьбе малого бизнеса в жилищном строительстве.

По словам  сопредседателя Новгородского регионального отделения "Деловой России» Антона БОНДАЛЕТОВА, в результате «перезагрузки» может произойти вымывание средств малого бизнеса в этой сфере, поскольку придется брать кредиты в банках, предоставлять залоги. Возможно, малый бизнес уйдет на субподряд к крупному.

Антон Бондалетов считает, что в целом отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию – «это цивилизованный путь, и сам вектор движения правильный, поскольку  позволит значительно уменьшить риски потенциальных покупателей». При этом, заметил он, важно понять: готовы ли банки к замещению объема средств дольщиков, и как это замещение скажется на стоимости квадратного метра жилья.

Нужны длинные недорогие деньги

Подведем итог. Да, риски для граждан, покупающих жилье, снизятся. Очевидны выгоды и для банков, получающих новое поле деятельности, и для крупных строительных компаний. Внакладе могут остаться только мелкие игроки строительного рынка.

Об этом говорят и ранее опубликованные мнения экспертов. Например, Николай САВИН, директор центра недвижимости «МАН» в комментарии DK.RU  отмечал: переход от долевого строительства жилья к проектному финансированию реален на горизонте нескольких лет, однако его влияние неоднозначно. «Для малого и среднего бизнеса — плохо: произойдет укрупнение рынка, и останутся только те игроки, которые работают с банками с точки зрения проектного финансирования», - прогнозировал эксперт.

Мелким и средним игрокам, не имеющим доступа к банковским деньгам, будет сложнее, они могут перейти в разряд подрядчиков и субподрядчиков у крупных игроков либо вообще уйти с рынка. Реформа приведет к монополизации и укрупнению рынка, а также росту цен на недвижимость, — заключает г-н Савин.

В чем же выход? Предприниматель надеется, что параллельно с плавным отказом от долевого строительства жилья будут появляться альтернативы: жилищно-строительные кооперативы, ссудо-сберегательные кассы...

Однако, поясняет Савин, для работы таких схем необходимы длинные недорогие деньги — банковские кредиты недешевы и требуют всевозможных залогов. «Деньги дорогие и жесткие. Все это влияет на себестоимость строительства», — отмечает эксперт.

 

В русле тенденции укрупнения

Когда говорят, что малый бизнес уйдет на субподряд к крупному, нельзя не учитывать, что он уже сегодня, по сути дела, находится там.

Вот что говорит о таком распределении ролей специализированный интернет-портал snip1.ru :

«По общему мнению, малый бизнес вытеснен в сферу субподрядных работ, специализируясь на устройстве внутридомовых сетей, монтаже отопительного и вентиляционного оборудования, электромонтажных, кровельных, отделочных и других видах работ, которые крупный застройщик может доверить небольшим компаниям при условии соблюдения сроков и качества».

Другие эксперты отмечают, что тенденция к монополизации в строительном бизнесе нарастала в последнее десятилетие:

«… к концу 2000 года число строительных компаний достигло 250 тысяч, что создало хорошую основу для развития малого и среднего бизнеса и способствовало развитию рыночной экономики. В Санкт-Петербурге, например, такие компании в 2005 – 2006 гг. выполняли около 40 % всего объема строительно-монтажных работ в городе.

Однако в последующие годы начался, и продолжается до сих пор, процесс монополизации строительного рынка крупными инвестиционно-строительными компаниями, которые превратились в вертикально интегрированные системы замкнутого цикла, включающие в себя специализированные мощности и все функции управления вплоть до эксплуатации построенных объектов недвижимости…

 

Средний бизнес лишился возможности получать земельные участки и практически перестал принимать участие в жилищном и социальном строительстве. Малый бизнес не имеет возможности предложить свои услуги в качестве специализированных организаций, так как этот рынок услуг фактически свернулся. В результате удельный вес малого и среднего строительного бизнеса снизился до 8 – 10 % от общего объема работ, многие из таких компаний прекратили свою деятельность»,-- отмечается в статье Александра КУПЧЕКОВА и  Ольги ЛУСТИНОЙ в журнале «Молодой ученый» (02.09.2016, https://moluch.ru/archive/121/33363/).

Авторы статьи делают неутешительный вывод: «… несмотря на осознание государством той важной роли, которую малое и среднее строительное предпринимательство играет в социально-экономическом развитии и стабилизации общества, проблемы этого чрезвычайно значимого для российской экономики сегмента рынка остаются, в основном, нерешенными до сих пор».

Возвращаясь к обещанию министра строительства и ЖКХ «что-то подшлифовать» в ходе грядущих реформ, остается пожелать, чтобы масштабные преобразования не заслонили интересов малого бизнеса, чтобы тонкая юстировка, донастройка, «подшлифовка» этих реформ делалась не в ущерб, а на пользу малому бизнесу – ведь за ним тоже стоят интересы граждан.
 

Любовь КИЗИЛОВА

Фото «Свой проект»